Aluguel é um valor pago pelo inquilino, como retribuição do uso que lhe foi cedido, a título oneroso, pelo locador do imóvel que ocupa. Ele tem importância vital na existência da LOCAÇÃO, vez que a sua ausência implica no aparecimento de outra figura jurídica, o empréstimo, que foge ao objeto deste escrito. A regra geral é de que o preço do aluguel deve ser livre, tanto a sua fixação, como a sua modificação ou reajustamento automático. Acostumamo-nos às modificações dos valores locatícios sempre para mais, com o regime inflacionário só se falando em mutação do valor para tal. Com a estabilização monetária e com o cenário das ofertas maiores do que a procura, passamos a presenciar casos de diminuição dos valores locatícios, ou a sua oscilação para mais e para menos, sempre com a participação do locador e do inquilino, sem que para tal o Governo precisasse ter qualquer ingerência. Na verdade o mercado se regulou.
A LEI INQUILINÁRIA traz em seu bojo algumas situações próprias da época em que foi editada, dezembro de 1.991. Assim é que especifica que os reajustes das locações residenciais sejam regulados por lei, na verdade tal tendo sido estendido a todos os tipos de locação com a edição das normas fixadoras do denominado plano real, até hoje permanecendo vigentes. Uma outra questão posta na LEI INQUILINÁRIA, que acreditamos se vincule também à instabilidade do mercado locatício da época e anterior, é a expressa proibição de que o valor locatício seja vinculado à variação cambial ou ao salário mínimo, embora não se possa deixar de reconhecer outras razões para esta amarra legal, vez que não é realmente salutar a vinculação, já existindo anteriormente normas de caráter geral no que tange às ditas vedações.
A verdade é que a fixação dos valores locatícios deve ser feita livremente entre as partes, que melhor entenderão as razões mercadológicas, fazendo-se mister ressaltar que a LEI INQUILINÁRIA também optou pelo procedimento, em seu artigo 18. Neste ponto é bom ressaltar outra situação que a LEI INQUILINÁRIA cuidou de fazer retornar ao círculo da lei especial. Trata-se da imposição de que, nas sublocações de unidades isoladas o preço delas não pode ser superior ao da locação e nas plúrimas não poderá ultrapassar o dobro do valor locatício. Melhor ainda, deu ao sublocatário o direito de reduzir o seu aluguel até o limite, caso tal ocorra, tornando eficaz a medida de caráter iminentemente social.
A locação, como já exposto, deve ter o seu preço ajustado livremente entre as partes. Mas tal nem sempre é possível. Com o objetivo de resolver de modo eficaz a questão é que a norma especial Inquilinária, Lei nº 8.245/91, consignou em seu art. 19 a possibilidade de qualquer das partes, locador ou inquilino, após três anos de vigência do contrato ou do último acordo, conseguir o aumento ou a diminuição do valor do aluguel compulsoriamente. Aliás, há bem pouco tempo nem se cogitava de o locatário propor ação para que o aluguel fosse diminuído, agora já se podendo entender mais praticamente as razões do dispositivo legal. Qualquer das partes, portanto, após a vigência de 3 anos da última fixação do valor locatício, amigável ou judicial, poderá propor ação revisional para a sua adequação ao valor de mercado, com sucesso.
O aluguel, sendo o âmago das relações locatícias, sofreu e sempre sofrerá as imposições do momento econômico vivido por uma sociedade, nunca sendo demais caracterizar que a liberdade do pacto, no limite do possível socialmente, traz benefícios extraordinários as todos os contratantes.
Sebastião Sidney Soares
Advogado
OAB/MG 13.418