A LEI INQUILINÁRIA procurou regular as locações de imóvel de maneira uniforme. Isto é muito saudável e sucedeu a diversas disposições legais que se encontravam fracionadas, com sensíveis prejuízos para o desenvolvimento tranquilo das relações locatícias e dos eventuais processos delas originados. Indubitavelmente vem dando praticidade ao segmento imobiliário das locações, com disposições lógicas e atuais, mas também outorgando às partes a segurança da estabilidade, talvez o mais importante dos ingredientes em toda e qualquer contratação em que as partes têm os mais variados direitos e deveres,
A despeito disto o LEGISLADOR regulou as espécies de locações em disposições diversas, que completam as normas de caráter geral, e o fez que maestria não deixando que se desse o aparecimento de preceitos conflitantes. Dentro desta regulamentação especial não poderia faltar a das LOCAÇÕES PARA TEMPORADA. Ligada sistematicamente ao turismo, vez que era exigência para que existisse a locação por temporada o contrato por, no máximo, 90 dias, a situação do imóvel em orla marítima ou estação climática e que o locatário fosse residente em outra cidade, tem hoje conotação diversa, vez que eliminados quase todos os entraves para a sua existência.
A LEI INQUILINÁRIA atual (8.245/91) eliminou quase todos os óbices para a realização da locação por temporada, apenas mantendo o prazo que deverá ser de, no máximo, de noventa dias. Assim é que este tipo de locação tem por objetivo atender àqueles que pretendem a prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, concretização de obras em seu imóvel, mas a lei acrescentou a expressão “outros fatos que decorram tão somente de determinado tempo”, o que indica que a enumeração é puramente enunciativa, incluindo outros, bastando a limitação de tempo.
A locação por temporada não está limitada à contratação do imóvel mobiliado. Poderá agasalhar o destituído dos seus acessórios móveis, mas é importante caracterizar que a própria natureza da locação faz com que a primeira hipótese se constitua na quase totalidade dos contratos celebrados. Na verdade o tipo de contratação ora analisado tem muita relação, pela natureza, com os Apart-hotéis e assemelhados, só deles diferindo por não englobar a prestação de serviços.
As locações por temporada celebradas com o imóvel mobiliado que, como se disse, envolve a quase totalidade delas, traz ao locador grandes vantagens. A primeira delas é conseguir preços superiores aos vigentes para as locações em geral, o que indiscutivelmente tem feito crescer este tipo de contratação. Mas, além disso, existem outras, como a denuncia vazia sem a obrigação de longo prazo da avença, o direito a liminar em caso de não desocupação do imóvel pelo inquilino – isto significando o despejo compulsório deste antes do julgamento da ação de despejo (art.59, inciso III) – e a possibilidade de exigência das garantias locatícias como a fiança, a caução ou o seguro fiança, mesmo recebendo os alugueis antecipadamente. Neste ponto vale uma ressalva a respeito de citação legal, de que garantia não se destinaria aos alugueis e encargos, mas às “demais obrigações do contrato”. É que, em grande parte deste tipo de contratação, na realidade, só se recebe antecipadamente o valor de um mês de aluguel e encargos, nada justificando, a nosso entender, a exclusão dos alugueis e encargos das garantias, principalmente tendo-se em vista as disposições da própria LEI INQUILINÁRIA a respeito delas, quando não faz qualquer restrição.
A locação por temporada, quando celebrada com o imóvel mobiliado, requer do locador um cuidado maior que a contratação comum. É importante que se faça, em anexo ao contrato ou dentro do próprio instrumento principal, um completo discriminativo dos bens móveis existentes, definindo o estado em que se encontram e atribuindo-lhes valores, o que facilitará o acerto final à época do rompimento do vínculo ou dará maior comprovação em caso de ser necessário algum procedimento judicial.
A locação por temporada é restrita, como já visto, àquelas contratadas pelo prazo máximo de noventa dias. Em havendo a prorrogação se transformará em locação comum, o que terá como conseqüência a impossibilidade de continuidade dos benefícios especiais outorgados à primeira. Assim é que, ocorrido o trespasse do prazo legal, o que se caracterizará por nova contratação ou o decurso de trinta dias do término do contrato, sem oposição, sequer poderá o locador continuar a cobrar os alugueis e encargos antecipadamente ou dispensar o locatário imotivadamente, a não ser quando a locação completar trinta meses.
Em verdade que temos presenciado a burla da lei, trocando-se o nome do locatário a cada contrato ou mesmo fazendo-se diversas pactuações com o prazo legal, o que obviamente ficou a cargo do crivo do judiciário, que tem analisado cada caso concreto e dado as soluções devidas. O certo é que as LOCAÇÕES PARA TEMPORADA, com a nova versão contida na atual LEI INQUILINÁRIA, muito contribuiu para o desenvolvimento das contratações desta natureza, que hoje ocupam lugar de destaque em todas as grandes cidades do Brasil.
Sebastião Sidney Soares
Advogado
OAB/MG 13.418