A LEI INQUILINÁRIA trouxe para o contexto das relações locatícias diversas penalidades, civis e criminais, com as quais pretendeu inibir a ação daqueles que procurassem burlar os seus objetivos. A despeito disto, não as acreditando suficientes, definiu dispositivo, em seu artigo 45, que declara nulas de pleno direito as cláusulas do contrato locatício que possam frustrar os seus objetivos. Ainda não satisfeito o legislador, genérico em sua regulamentação inicial, cuidou de exemplificar caracterizando estarem entre as cláusulas proibidas as que vedem a prorrogação automática das locações residenciais celebradas por período inferior a trinta meses, que impeçam a renovação compulsória prevista para locações comerciais, de prazo determinado, com cinco anos ou mais, ou as que tenham previstas em seu conteúdo obrigações pecuniárias para que as ditas sejam consentidas.
Verdadeiramente a disposição que fulmina de nulidade cláusulas lesivas aos objetivos da LEI INQUILINÁRIA é de utilidade ímpar. A criatividade humana não tem limites e se verifica, a cada instante, ser usada para a burla da lei. É preciso que se enfatize, a fim de evitar interpretação errônea do espírito do texto legal, que a liberdade de pactuar, de pleno e desmedido uso em outros tempos, hoje encontra limite na necessidade de regulamentação para o equilíbrio social. Por esta razão não se pode aceitar a observação de alguns leigos, ou menos avisados, que pregam a validade absoluta pela simples disposição contratual. A isto se contrapõe, sem dúvida, a necessidade de se criar dispositivos que façam com que os contratos representem a real vontade das partes, fortes ou fracas no relacionamento. Isto fez a LEI INQUILINÁRIA, com o dispositivo ora em comentário.
Da análise do dispositivo se encontra, inicialmente, que o legislador cominou de nulidade absoluta os atos contrários aos objetivos da lei. Isto significa que o ato praticado, nestas condições, é considerado como inexistente. A consequência, diferentemente do que ocorre com os atos simplesmente anuláveis, é que ele é considerado como inexistente, independentemente de qualquer providência para torná-lo inválido, como se faz necessário para os simplesmente anuláveis. Em se tratando de dispositivo nulo pode-se até deixar que seja gravado em qualquer contrato, para só fazer a alegação quando necessário ou haja provocação, ficando certo que os seus efeitos serão considerados inválidos desde a constituição, tal significando que poderá dar lugar ao pedido de devolução do que foi pago ou de indenização por ter ocasionado prejuízos à parte que não lhe deu causa.
Muito importante salientar na análise da questão, principalmente em se tratando de nulidade absoluta, com o significado fulminante já determinado, que a nulidade de uma cláusula não implica na ineficácia de todo o contrato. Não seria mesmo lógico que se prejudicasse toda a pactuação pela existência, às vezes, de disposição nula, mas faz-se mister entender que a validade de outras disposições contratuais estará, a nosso ver, ligada diretamente à sua existência independentemente do que é nulo de pleno direito. Não há, pois, possibilidade de se pretender validade a disposição dependente de outra, considerada nula.
A LEI INQUILINÁRIA, prudentemente, como já visto, generalizou os casos de nulidade, isto significando que a redação final do seu art. 45 é meramente enunciativa, somente podendo ser tomada como exemplificação de algumas situações mais previsíveis. Além delas inúmeras outras cláusulas poderão ser citadas, como as que tragam renuncia do locatário ao direito de preferência na aquisição do imóvel, as que adotem regime jurídico diverso da natureza da locação, salvo previsão legal, as que repassem para o locatário despesas de obrigação do locador, as que adotem períodos de reajustamento inferiores aos permitidos, as que exijam mais de uma modalidade de garantia do contrato locatício, aí não se esgotando todas as situações passíveis de arguição de nulidade absoluta. Indiscutivelmente, neste ponto, deixou o legislador uma missão realmente relevante ao prudente arbítrio dos magistrados, vez que a generalidade jamais deverá servir para fulminar de nulidade cláusulas equilibradas, sob pena de se atingir outro extremo indesejável, ou seja, a completa imprestabilidade das livres contratações.
É de se concluir, com toda a segurança, que a disposição do art. 45, da Lei 8.245/91(LEI INQUILINÁRIA) é de utilidade ímpar e deve servir para fulminar de nulidade tudo aquilo que colida com os seus objetivos.
Sebastião Sidney Soares
Advogado
OAB/MG 13.418