A sucessão da locação é tratada pela LEI INQUILINÁRIA com bastante propriedade. A questão, no que concerne ao locador é colocada de forma absolutamente simples, ou seja, que os herdeiros recebem a locação, sem quaisquer restrições. Tal significa que, em caso de morte do locador, os seus herdeiros passarão ao seu lugar, logicamente após a partilha dos bens ou a sua adjudicação, em caso de herdeiro único, vez que haverá necessariamente um interregno, durante o qual existirá a figura do espólio, criada pela lei justamente para atender, por meio do inventariante, tudo aquilo que diga respeito ao acervo do morto.
Não existe a necessidade de mudança do contrato locatício, mas recomenda-se que o fato seja comunicado imediatamente àquele que tem a obrigação de administrar o imóvel, para que possa extrair os recibos em nome do espólio e, posteriormente, daqueles que sucederem o de cujos. Enquanto as propriedades imobiliárias permanecerem indivisas e se o imóvel estiver sendo administrado por terceiro (normalmente uma administradora de imóveis), recomenda-se seja colhida procuração do espólio e novo contrato de prestação de serviços.
Vale lembrar que, atualmente, por força da LEI nº 11.441, de 4 de janeiro de 2007, o inventário pode ser realizado em cartório, por escritura pública, desde que o procedimento seja consensual entre os herdeiros. Recomenda-se, sempre, a assistência de um advogado.
É preciso estar atento para o caso de já haver procedimento judicial, vez que será necessária a mutação do polo ativo da ação, para o espólio ou para os sucessores, a fim de evitar a extinção do feito, pela inexistência de uma das partes na relação, a do locador. A forma processual da mutação é simples, só não sendo tratada por fugir ao objeto desta fala.
Com a morte do inquilino a questão é posta diferentemente, com a divisão da sucessão se baseando na natureza da locação. Se esta é de natureza residencial, ela se opera com a transferência da locação para o cônjuge sobrevivente ou o companheiro. Na falta dos dois a locação será transferida para os herdeiros necessários, que são os filhos, netos, pais e avós ou para outras pessoas que vivam sobre a dependência econômica do de cujos, sendo necessário, em ambos os casos, que eles residam no imóvel à época da morte do inquilino.
Em sendo a locação não residencial, será sucessor da locação o espólio ou, havendo, o seu sucessor no negócio. Neste caso específico nunca é demais lembrar que aqui só se trata de locações não residenciais cujos titulares sejam pessoas físicas, firmas individuais, vez que no caso de sociedade a locação não será, em regra, atingida pelo falecimento de qualquer dos sócios, mesmo o majoritário, simplesmente porque a titular continuará a existir legalmente, salvo o caso especial de sua extinção, por imposição contratual ou legal, o que não é comum em nossos dias. Já a EIRELI (empresa individual de responsabilidade limitada), apesar de tratar-se de um tipo societário, é composta por apenas um sócio e, portanto, equipara-se à firma individual para fins dos casos aqui abordados.
O derradeiro caso tratado pela LEI INQUILINÁRIA é o da sucessão em decorrência da separação do casal, de fato ou judicial, do divórcio ou da dissolução da união estável. Nestas situações também a questão é simples, sendo a locação automaticamente transferida ao cônjuge ou companheiro que continuar no imóvel. É importante salientar que na sucessão da locação a LEI INQUILINÁRIA já tratou sem discriminação aquele que, embora não casado, viva maritalmente com outro, seguindo a linha traçada pela nossa Constituição de 1988.
A LEI INQUILINÁRIA determina, expressamente, que, em existindo a sucessão em decorrência da separação ou do divórcio, o locador poderá exigir nova fiança ou outra garantia locatícia prevista em lei. Mais do que justo, porque os fiadores antigos podem não querer permanecer na relação. Porém entendemos que a expressão “novos” diga respeito a fiadores diversos ou os mesmos, ratificando a fiança prestada, pois nada justifica a compulsoriedade da mudança, pelo menos no lado prático da coisa, pois bem sabemos que a fiança é que realmente garante a locação e não só o locatário diretamente.
Embora a LEI INQUILINÁRIA não tenha contemplado expressamente a situação de sucessão das locações não residenciais, para a exigência de nova garantia, entendemos que também neste caso a mudança pode ser exigida. Em primeiro caso, porque os fiadores anteriores podem não querer, legitimamente, continuar a garantir a locação; em último porque não se pode ignorar que, com a sucessão, a situação econômica do locatário muda radicalmente, justificando a interpretação extensiva.
A sucessão locatícia está bem colocada na LEI INQUILINÁRIA que, também neste ponto, atendeu devidamente os reclamos de inquilinos e locadores.
Sebastião Sidney Soares
Advogado
OAB/MG 13.418