A Lei 8.245/91 regulamenta os procedimentos para retomada de imóvel, no caso das locações residenciais, após expirado o prazo contratual, estabelecendo condições particulares para cada caso, dependendo da motivação do locador para da retomada e outras características do contrato locatício.

No que tange à motivação, a retomada do imóvel nas locações residenciais poderá efetivar-se através da chamada denuncia imotivada ou “vazia”, que tem como único fundamento o término do prazo contratual e a intenção manifestada do locador de não prorrogar o vínculo.

Esta modalidade de denúncia(rompimento) do contrato só é admitida para os contratos escritos celebrados com prazo igual ou superior a 30(trinta) meses. Neste caso, ao término do prazo contratual, estipula a legislação que o rompimento do contrato se dá independentemente de aviso ou notificação, pelo que poderá o locador promover a ação de despejo sem a necessidade de qualquer providencia preliminar, desde que o faça dentro dos 30(trinta) dias subsequentes ao término do prazo contratual, caso não haja a desocupação voluntária do imóvel pelo locatário.

Ocorre que a Lei Inquilinária, atenta à finalidade social das locações residenciais, determina que operar-se-á automaticamente a prorrogação do contrato por prazo indeterminado com as mesmas cláusulas e condições originais, após passados 30(trinta) dias do término do prazo contratual estipulado, caso não haja a desocupação voluntária do imóvel pelo locatário, ou manifestação do locador no sentido da retomada do imóvel, com o recebimento dos aluguéis que se vencerem, sem qualquer ressalva.

Cabe esclarecer, entretanto, que o recebimento dos aluguéis após o término do prazo contratual não impede o acionamento judicial pelo locador para a retomada do imóvel, nas condições aqui mencionadas. Inobstante, transcorrido o prazo de 30(trinta) dias sem oposição, como já se mencionou, o contrato estará inexoravelmente prorrogado por prazo indeterminado, hipótese na qual a propositura da ação de despejo pelo locador ficará condicionada à prévia notificação do locatário, concedendo-lhe o prazo mínimo de 30(trinta) dias para a desocupação voluntária do imóvel, após o qual caracterizado restará o rompimento do vínculo, autorizando-se a ação para retomada do imóvel.

A outra hipótese, que abarca os contratos de locação residencial verbais e/ou firmados com prazo inferior a 30(trinta) meses, é conhecida como denúncia motivada, na qual exige-se seja declinada uma motivação específica para o rompimento do vínculo locatício, dentre aquelas especificadas pela Lei Inquilinária, independentemente de sua prorrogação automática, que também se opera após transcorridos 30(trinta) dias do término do prazo contratual.

As situações que possibilitam a denuncia motivada da locação residencial foram definidas integralmente e são: o mutuo acordo; a prática de infração legal ou contratual; a falta de pagamento de alugueis e encargos; a necessidade de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do inquilino no imóvel ou, caso tal seja possível, este se recuse a consenti-las; a extinção do contrato de trabalho ao qual esteja vinculada a locação contratada; se o imóvel for requerido para uso próprio do locador, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de descendente ou ascendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; demolição e edificação licenciada ou realização de obras aprovadas pelo poder público, que aumentem a área construída em, no mínimo, 20%(vinte por cento), ou 50%(cinquenta por cento), se o imóvel for destinado à exploração de hotel ou pensão; e finalmente a vigência da locação por mais de cinco anos, ininterruptamente.

 

Sebastião Sidney Soares

Advogado

OAB/MG 13.418