A locação é, por excelência, uma operação de risco continuado. Tratando ela de cessão onerosa de uso que permanece, muitas vezes, por dezenas de anos, traz em sua natureza uma quase infinita possibilidade de qualquer das partes ou todas elas, pela própria condição do ente humano e variação da situação das condições das empresas, sofrer mutações ilícitas. Entre estas irregularidades se encontra, preponderantemente, a inadimplência no que concerne aos pagamentos dos alugueis e encargos, por parte do locatário.
É certo que ninguém, de juízo perfeito, deixa de usar os meios hoje existentes, para aferir a idoneidade do pretendente a locatário, mas não menos concreto que a situação de uma só pessoa, física ou jurídica, na mais das vezes, não é suficiente para garantir um contrato locatício. Esta situação fática fica mais acentuada em nossos dias, quando a economia do país transfere para as relações locatícias a sua volatilidade e insegurança. Nestas condições, nunca é demais perquirir a respeito da necessidade de garantias sempre maiores. Por outro lado, tratando-se de um mercado em tese livre, para a exigência de garantias também não poderá o locador se afastar das condições mínimas de segurança, sem o que poderá ficar com o seu imóvel desalugado, obviamente com prejuízos maiores, notadamente com referência aos impostos diretos, despesas de manutenção ou taxas de condomínio.
Cientes destas condições, o legislador, na forma da disposição dos arts. 37 a 42 da LEI INQUILINÁRIA (8.245/91), colocou à disposição os tipos de garantias possíveis de serem usadas nas locações imobiliárias por ela regidas, que engloba a quase totalidade delas, excetuando-se as inerentes aos bens do governo, das suas autarquias, das fundações públicas, as vagas autônomas de estacionamento, os espaços publicitários, os Apart-hotéis, hotéis e similares, como as operações de arrendamento mercantil.
A LEI INQUILINÁRIA, à existência da garantia locatícia, proíbe que o aluguel seja exigido antecipadamente, exceto no caso de locação para temporada. Caso não exista a garantia, o aluguel pode ser exigido até o sexto dia do mês vincendo. O legislador, neste dispositivo, procurou compensar a falta de segurança advinda da inexistência das garantias acessórias da locação minimizando, ainda que teoricamente, o risco da locação.
A norma especial, acrescida pela Lei 11.196/05, elegeu a FIANÇA, a CAUÇÃO, o SEGURO FIANÇA LOCATÍCIA e a CESSÃO FIDUCIÁRIA DE COTAS DE FUNDO DE INVESTIMENTO como as garantias inerentes às locações por ela regidas, já caracterizadas em parágrafo anterior. A primeira restrição definida se prende ao fato da vedação de se exigir mais de um tipo de garantia. Exemplificando: Se a opção é feita por fiança não há como se exigir, cumulativamente, a caução e daí por diante. Entendemos que a restrição pode ter até alguma finalidade teórica, mas praticamente não traz qualquer situação relevante. A uma, porque se alguém quer e pode dar de uma garantia, não existe muita utilidade em restringir os seus atos. A duas, porque o locatário custa a poder dar um tipo de garantia, sendo a exigência cumulativa prejudicial ao próprio locador, que deixará certamente de locar seu imóvel. Na verdade entendemos que a data da edição da norma especial, quando a supremacia dos locadores era evidente (oferta menor do que a procura) foi preponderante para a existência da restrição legal, mas temos a convicção de que o dispositivo, hoje, é completamente inócuo.
A fiança, indiscutivelmente, tem sido a garantia mais usada. Esta consiste em uma ou mais pessoas, estranhas ao contrato locatício, que suplementam o locatário, garantindo o contrato. Os contratos de locação com fiadores, normalmente, exibem cláusula que colocam os fiadores como principais pagadores e outra pela qual abdicam do direito de ver os bens do locatário serem excutidos em primeiro plano, renunciando ao chamado benefício de ordem, previsto na Lei Civil Geral. A LEI INQUILINÁRIA atuou decisivamente numa questão que era por demais polêmica, quando enfatizou que as garantias contratuais, nestas também incluídas a fiança, permaneçam vigentes até a efetiva devolução do imóvel, salvo disposição em contrário. Recomenda-se, a despeito disto, que seja no contrato também inserida cláusula caracterizando a vigência da garantia locatícia, incluída a fiança, até a efetiva entrega do imóvel, em face da disposição do art. 1.500 do Código Civil, que caracteriza a possibilidade de sua exclusão à indeterminação do prazo contratual.
A norma especial inquilinária também cuidou de prever os casos em que se poderá exigir nova fiança ou a substituição da modalidade de garantia. A situação poderá ocorrer em caso de morte do fiador, de sua ausência, interdição, falência ou insolvência, declaradas judicialmente, quando houver mudança de endereço do fiador, sem comunicação, quando qualquer dos fiadores gravar todos os seus bens imóveis, quando o fiador conseguir a sua exoneração, quando houver a extinção da fiança pena indeterminação do prazo da locação, pelo desaparecimento dos bens móveis ou houver desapropriação ou alienação do imóvel garantidor do contrato, referindo-se as duas últimas citações diretamente à caução, garantia locatícia que descreveremos a seguir.
A caução é o tipo de garantia locatícia que consiste em se colocar à disposição do locador determinado bem, gravado para a eventual falta de pagamento de alugueis e encargos da locação. A primeira citação é no sentido de que a caução não será, necessariamente, em dinheiro. Poderá concretizar-se para oferta de bens móveis ou imóveis, nestes casos dependendo de registro, nos cartórios competentes, de títulos e documentos ou de imóveis, respectivamente. Faz-se mister caracterizar que a caução em dinheiro não poderá ser superior a três meses de alugueis e encargos, embora a lei só se refira a alugueis, vez que nada pode justificar a exclusão destes últimos da garantia, sendo a interpretação em sentido contrário prejudicial à própria instituição. A caução deverá ser depositada em caderneta de poupança, para ser liberada no rompimento contratual, sendo todos os rendimentos respectivos do locatário. A caução com títulos tem ainda a peculiaridade de dever ser substituída nos casos de ocorrerem a falência, a concordata ou a liquidação das sociedades emissoras.
A caução que, quando da edição da norma Inquilinária, presumivelmente seria uma das garantias mais usadas caiu no completo esquecimento, o que ocorreu seguramente em virtude da limitação dos depósitos em dinheiro, com o acréscimo da grande morosidade da JUSTIÇA, que nunca permite que uma ação de desocupação seja arrematada em prazo útil para que o depósito seja suficiente.
Outra das garantias eleitas é o seguro fiança locatícia. Como o nome indica refere-se a um seguro, que necessariamente cubra a totalidade das obrigações do locatário, que terá a obrigação de seu pagamento. Praticamente abandonada no início de vigência da LEI INQUILINÁRIA, principalmente por falta de seguradoras que se dispusessem a operacionaza-lo, tomou impulso de um ano para esta data, sem dúvida sendo hoje uma das mais importantes garantias locatícias. Só não é tão usada como a fiança porque traz ao locatário um ônus que não existe na outra espécie, por isto muitas vezes se dispondo o locatário a conseguir fiadores que possam garantir a sua locação. A tendência do uso do seguro fiança locatícia tem sido sempre crescente, demonstrando a sua operacionalidade e utilidade indiscutíveis.
Por último falemos sobre a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, criada pela Lei 11.196/05. Esta cessão fiduciária, na prática, se assemelha à caução de bens móveis (títulos), não envolvendo considerações outras mais específicas. Também nesse tipo de garantia, o rendimento será integralmente do LOCATÁRIO, apenas devendo ficar claro, como em outros tipos de fundos, que poderá haver, em nosso entender, uma variação negativa, o que não ocorre na caução.
Ao final repita-se que a locação é uma operação que envolve risco para o locador, Tenha-se em mente que aquele que se dispõe a concretiza-la tem que ser especializado, a fim de evitar os dois extremos, ou seja, a insegurança da operação ou o excesso de exigências.
Sebastião Sidney Soares
Advogado
OAB/MG 13.418